전세 재계약 복비 외 주의사항 총정리(갱신, 증액, 감액)

전세 재계약 시 주의사항들이 많습니다. 부동산 시장이 크게 요동치면서 보증금이 시세에 따라 변동되면서 증액 또는 감액 후 재계약하는 경우는 어떻게 대처해야 하는지 그리고 묵시적 갱신은 무엇 있지 그리고 갱신 시 복비는 어떻게 되는지 등 다양한 사항들을 자세하게 알아보도록 하겠습니다. 

전세 재계약 전 주의 사항 갱신 증액 감액 복비 확정일자

 

 

전세 재계약 갱신 방법 (묵시적 갱신 / 계약 갱신 청구권)

임대인이 계약기간이 종료되기 전 2~6개월 전까지 부동산을 통하거나 직접 세입자에게 계약 종료 또는 재계약 여부를 확인하여야 합니다.

세입자는 재계약을 하지 않으려면 최소 3개월 전까지 임대인에게 재계약하지 않을 것을 통보하여야 합니다.

 

 

1. 묵시적 갱신

• 계약 만기 2개월 전까지 전세계약 갱신 거절을 통보하지 않거나, 계약 조건 변경에 대한 이야기가 없었다면 동일한 조건으로 재계약하는 것으로 판단되어 자동갱신되며, 이를 묵시적 갱신이라고 합니다. 
• 묵시적 갱신이 되었다면 그 이후에는 임대인이 보증금을 올릴 수 없고, 세입자도 보증금을 감액할 수 없어 전과 같은 조건으로 거주하여야 합니다. 
• 계약서는 별도로 신규 작성할 필요는 없습니다. 

 

2. 계약갱신 청구권

• 기존 2년이었던 임대차 계약 기간을 2년을 추가로 연장 계약하는 것입니다. 
• 계약갱신청구권 사용 시 임대료 인상은 직전 임대료의 최대 5%로 제한됩니다.
• 임대인 본인, 임대인의 직계존비속 즉, 집주인이나 그의 가족들이 거주할 예정일 경우 갱신 요구를 거부할 수 있습니다.

 

3. 묵시적 갱신과 계약갱신 청구권의 차이점

• 가장큰 차이점은  묵시적 갱신의 경우 계약갱신 청구권과 달리 세입자는 언제든지 임대차 계약 해지 통보가 가능하여, 통보 후 3개월이 지나면 임대차 계약이 종료되는 것으로 인정됩니다.
• 계약갱신 청구권의 경우 계약을 새로이 진행하는 것으로 2년 계약이 이루어진 것으로 보고, 세입자가 중간에 이사를 계획하게 된다면 계약 중도 해지로 간주됩니다.  

묵시적 갱신 추가 정보 확인

 

 

전세 재계약 계약서 작성 방법

묵시적 갱신과 계약갱신 청구권을 구분하여 알아보았고, 그에 따른 계약서 작성 유무를 간단하게 알아보았습니다. 

좀 더 자세하게 계약서를 작성하는 방법과 복비, 그리고 그 외 계약 시 주의사항 등을 자세히 확인해 보겠습니다. 

 

 

 

1. 계약서가 필요 없는 경우 주의사항

• 같은 조건으로 계약 연장된다면 계약서를 새로 쓸 필요 없습니다. 
• 기존의 관리관계 및 계약 내용이 그대로 유지되는 것이라서 확정일자를 새로 받을 필요가 없습니다.
• 기존의 계약서는 반드시 보관하고 계셔야 합니다. 

 

2. 동일한 조건으로 갱신 계약 주의사항

• 동일한 조건으로 재계약 하더라도, 세입자가 대출 연장 등을 해야 한다면 부동산 직인이 찍힌 새 계약서가 필요합니다. 아래의 링크에서 정확한 양식을 확인하시기 바랍니다. 
• 재계약 시 복비 및 중계 수수료는 일반적으로 0원에서 10만원 정도로 진행합니다.
• 동일 조건으로 새로운 계약서를 쓴 경우 2년의 계약이 체결된 것으로 보고 세입자가 중간에 나가면 다음 세입자에 대한 복비를 지불해야 합니다.

법무부 제공 표준 임대차 계약서 양식 확인

 

 

3. 보증금을 올리는 경우 갱신 계약 주의사항

• 보증금을 증액할 경우 일반적으로 계약서를 다시 작성하지만, 기존 계약서에 특약으로 증액분을 표시하기도 합니다.
• 단, 계약서 재작성 후 증액분에 대한 확정일자를 꼭 받아야 합니다.
• 보증금을 증액한다면 반드시 등기부등본을 직접 떼서 확인해 보시고, 근저당 또는 압류 등 권리관계의 변동이 없는지 확인해야 합니다.
• 계약 중 새로운 근저당이 생겼다면 확정일자를 새로 받을 때 내 보증금 순위가 밀리게 됩니다.

 

4. 보증금을 내리는 경우 갱신 계약 주의사항

• 보증금 감액 경우에도 갱신 계약서를 작성하여도 됩니다. 
• 기존 계약서에 수정사항으로 감액분을 기입하여도 됩니다. 단, 보증금을 돌려준 것을 증빙하는 영수증을 써주어야 합니다.
• 기존 계약서를 파기하시면 안 됩니다.
• 갱신 계약서 확정일자를 새로 받으면 안 됩니다. 
• 전세 보증금을 돌려줄 돈이 없어 월세로 돌려줄 경우 '주택임대차보호법 제7조'에 따라 전환율은 기준금리 +2%로 계산됩니다. 
• 주변시세가 내렸음에도 불구하고 보증금을 돌려주지 않거나, 연락이 되지 않는다면 임차권 등기명령을 준비여 계약 만료 1개월 전 내용증병 보내시기 바랍니다.

 

 

 

기타 주의사항 (공시지가 확인하기)

• 묵시적 갱신 또는 보증금 올리는 경우, 재계약 여부를 확정하기 전 현재 공시가격 대비 전세보증금이 적절한지 확인해 봐야 합니다. 
• 계약 당시보다 공시지가가 떨어졌다면 재계약을 할 때 보증금을 낮추거나 세입자가 전세대출의 일부를 상환해야 연장이 가능합니다.
• 이걸 제대로 확인하지 않고 보증금을 올리거나 묵시적 갱신으로 연장할 경우 전세보증보허과 대추 연장이 거부될 수 있습니다.